特写|绿城中国张亚东:2019两个2000亿

8月26日,绿城中国中期业绩会吸引了众多媒体关注,现场50多个座位全部坐满,提问环节结束之后,媒体和投资者冲到主席台一直拉着张亚东交流。

这次业绩会,绿城中国派出了5位高管坐镇,分别为:董事会执行董事、行政总裁张亚东;绿城中国执行董事、执行总裁周连营;绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强;绿城中国首席财务官及公司秘书冯征;绿城中国财务资金中心执行总经理陈红伟。


两个2000亿目标

绿城中国中期业绩公告显示:上半年,绿城中国累计取得总合同销售面积约403万平方米,总合同销售金额743亿元,销售回款率88%。总收入186.58亿元,毛利率32.0%,同比增加13.9个百分点;实现净利润30.73 亿元,净利润率同比上升7.2个百分点;股东应占利润20.58亿元,每股基本盈利0.67元。

其中,投资项目合同销售面积约197万平方米,合同销售金额约494亿元,同比提升21亿元,销售均价每平方米25031元,处于行业领先水平;代建项目合同销售面积约206万平方米,合同销售金额约249亿元。

截至6月30日,公司净资产负债率为58.6%,银行存款及现金(包括抵押银行存款)为482.32亿元,为一年内到期借款余额的2.69倍,现金充裕,能覆盖到期债务,保障公司稳健运营。总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2018年持平。

张亚东透露,上半年,公司新增地块总建筑面积约为322万平方米,总成交金额约252亿元,新增土地货值626亿元(另有已锁定未确权货值约900亿元,实际上半年新拓展土地货值达1500亿元)。新增土储地域分布集中在杭州、宁波、西安等一二线核心城市,可售货值占比约88%。

截至6月30日,绿城中国土地储备总建筑面积约3412万平方米,总可售面积约2349万平方米,一二线城市的土地储备总可售货值占比72%。

下半年绿城中国将通过加大参与招拍挂和收并购力度,力争达成全年新增货值2000亿元。下半年整体可售货源约为1060万平方米,整体可售货值约为2263亿元,力争达成全年2000亿元销售目标。


探索金融业务不会停步

绿城中国战略目标有哪些?“坚守产品品质第一品级,保持客户满意度第一身位、综合业绩位列第一阵营、基本完成综合产业布局、确保经营效益稳步提升。”张亚东给出了这样的答案,他谈到,绿城中国发展愿景是成为理想生活综合服务商;发展目标是成为房产品品质领先者、代建行业领导者、综合产业创新者。

因此,绿城中国在产品、代建、房地产产业链上下游方面发力。

上半年,绿城中国对产品谱系进行梳理,完成8大产品系列、22个产品品类、22种产品风格的产品体系搭建,并积极开展标准化、科技化、产业化、环保化工作,推动成熟产品在新项目的快速落地。

公司成立规划设计委员会和工程质量委员会,由宋卫平先生担任规划设计委员会荣誉主任,集合专家、管理者和工作团队,持续锻造绿城产品的核心竞争力,保持产品的行业第一品级优势。

同时,公司从房屋健康保障、公共物业管理、居家生活管理、园区生活配套、邻里关系建设5大维度完整构建5G“心”服务,升级园区服务体系,不断提升服务品质。

截至6月30日,绿城代建项目317个,规划总建筑面积约7,284万平米,预计总可售金额约4,194亿元。规模保持第一,专业能力持续领先,未来代建业务可带来更多利润贡献。这一板块目前也进入了上市筹备阶段。

在投资拓展模式方面,绿城开始多样化,除了传统招拍挂之外,加大小镇类、TOD类、城市更新类投资比重。

上半年,绿城中国成功落地包括杭州龙坞茶镇在内的4个小镇项目,另有重点跟进的小镇项目30余个, 计划年内实现武义温泉小镇、安徽蚌埠足球小镇等20个小镇项目落地;重点跟进杭州、西安、哈尔滨、佛山等城市的TOD项目;同时,积极推进城市更新项目落地,打造浙江省未来社区标杆。今年毛利润提高,张亚东认为,小镇板块功不可没。

8月26日上午绿城中国发布公告:终止收购百年人寿9亿股股份的交易。

针对这个公告,张亚东业绩会现场回应:2018年12月17日披露的股份转让协议终止规定,若银保监会并未于支付购买价后的规定期限内就收购事项发出批准,当股份转让协议终止,卖方须向绿城房产退还全部购买价。截至本公告日期,该批准尚未发出。因此,该协议终止,卖方将向绿城退还全部购买价。但是,这并不代表绿城不再探索金融、保险这类产业,有合适机会还会介入。


多项措施补齐短板

张亚东多次谈到,绿城中国要做全面发展的优等生,但他很坦诚地指出了目前绿城存在人均效能、投资拿地、运营等方面的短板,并用三句话点评了上半年业绩。

第一,前期产出性指筑底标平稳,比如销售额743亿元,年初计划上半年完成24%,上半年达到了三分之一。但营业收入186亿元,总的来说还是产出不够,达到了历史最低;第二,经营性指标持续提升,通过组织改革,各项管控、经营性指标持续提升,例如毛利率、增长率;第三,后期发展性指标积极向好,土地储备、新拿地未来在1~3年进行产出贡献的指标大幅向好,非常乐观。

为了补齐短板,张亚东提到,绿城中国正在聚焦“货值、利润、回正、周转”等核心经营要素,“大运营体系”逐步建立健全。

2019年1月《绿城中国共赢机制》开始实施,项目跟投数量达103个,激发了管理层及员工积极性和主人翁意识,运营效率提升显著。同时,公司实施股份激励计划,覆盖核心管理层,上半年7,414,000股股份已按既定程序授出。新增项目100%纳入共赢机制跟投项目,项目运营周转效率提升10%。

新获取项目拿地至开工4个月,拿地至开盘9个月、拿地至回正14个月,速度加快。今年上半年人均效能已提升11.5%,全年人均在建面积增加至每人9500平方米,增长23.9%。

另外,绿城中国将16家公司整合成11家,新建特色房产、小镇、金融和商管四大事业部;推动141个项目向25个项目群的管控模式转变,积极推进项目群的管控,,“双控”( 控人控费)成效显著。“该强壮的强壮,该减肚子的减肚子。实现全年增项目不增人,全年人工费用匹配业绩增长。”

未来,绿城中国将通过推进项目群管理,提升人均效能,降低成本及费用,提高利润率;加大投拓力度,推进多方式、多渠道土地获取,扩充土地储备;持续提升资金使用效率,盘活存量资产,减少资金沉淀;进一步加大对新进市场的研究力度,加强产品适配性,满足差异化需求,提升产品竞争力。

张亚东在会后接受媒体采访时表示:“给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生。”


业绩会现场精彩问答:

问:停止收购百年人寿的原因?该事项会对公司养老金融等多样化产业板块带来什么影响,是否会继续寻找机会?

张亚东:停止收购百年人寿主要是根据协议约定,协议约定百年人寿须在2018年12月26日至2019年6月26日期间获银保监批准,未获得批准协议即终止。因百年人寿未在协议有效期内未得到银保监批准,故该收购计划停止。后续仍会积极探寻金融养老等业务拓展机会,在未来持续加强该板块业务多元化发展。

问:代建业务上市计划?

张亚东:代建板块目前正在准备基础性工作,按上市规则稳步推进。

问:今年公司结转毛利率及净利润非常高,是否和小镇项目大规模推进有关,未来小镇板块在公司整体业务板块中占比如何?

张亚东:今年整体毛利较高,小镇项目的推动是重要原因之一,也包括其他如领导能力等各方面附加条件,但由于今年房地产市场拿地限价等调控措施,未来公司毛利率可能会有所下降,但会尽可能保证。在未来公司业务板块结构中,小镇、TOD等项目仍是是公司布局的重点,将呈现公司多样化的产品布局。今年整体预计小镇集团获取10个小镇项目,协同区域再获取10个小镇项目,全年预计获取约20个小镇项目。

问:今年融资成本创历史新低,未来是否还会持续下降?

陈红伟:今年公司融资成本在5.4%左右,下半年工作中仍将努力争取下降。目前公司经营团队高度关注资金政策及下半年资金市场情况,尤其是近期中美贸易战真正开始,国内外市场的资本情况是关注的重点,目前无法准确判断未来资本成本情况,希望能持续降低。

问:下半年市场环境较差,公司历史上曾出现过资金链的问题,下半年如何应对?

陈红伟:在内部管控上,遵循底线思维,所有投资会根据公司整体情况作具体排布,近几年公司在财务稳健方面也有稳步的提升,且近年来公司凭借中交集团背书以及金融机构的支持,资金链稳定,具体从今年上半年货币资金是一年内到期负债的2.69倍,上半年土地储备,权益比例较以前年度大幅上升到65%中可以体现我们的实力。下半年金融市场不容乐观,会做好准备,加强与金融机构的交流。目前公司发行了很多债券,最近新获取上交所45亿公司债,在资金充足方面有信心。

问:上半年公司净资产负债率数据良好,但供应链160多亿,属于表外负债,未来对于债务结构的优化是否有具体举措?

陈红伟:境外对公司净资产负债率控制要求是控制在90%以内,公司内部要求控制在80%以内,下半年持续看机会,但会将指标控制红线以内。

问:毛利率和利润率提高,公司除产品标准化,加快开发周期等方面外,是否还有其他举措提高产品利润和品质?

张亚东:公司销售均价近年来持续上升,但由于限价,产品溢价能力一直没有很好的体现,这是很大的压力。未来公司一方面会加大产品管理创新力度,坚持四化(标准化、产业化、科技化、环保化),另一方面将持续开源节流,优化利润率。

问:公司短期和长期的战略?

张亚东:未来绿城将构建综合产业体系,围绕主业多元化,拉长上下游产业链条,构成产业业务多元的绿城。未来战略举措主要分为三部分:

1、 做好传统房地产开发业务,以重资产板块为代表,该项既是公司短期任务也是长期任务;

2、 强化轻资产业务,未来代建要形成和重资产并列的支柱来支撑公司发展;

3、 综合产业布局,成为公司新的增长点,大力推动绿城+,“+”一方面代表“加”,在产品上赋予更多的内容,比如科技智能化;一方面代表“家”,公司不仅造房子更是造生活,目前生活集团的4S服务、养老将围绕产品进行下游服务拓展,支撑综合产业发展。


文章来源:乐居财经

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